学习民法典五:“租赁权”与“抵押权”冲突情形下的法律分析

作者:凯时国际客户端公司 孟秋燕发布时间:2020-10-15  浏览次数:75

在现实生活中,经常会出现抵押权与租赁权并存的情形。抵押权作为一种担保物权,根据《民法典》410条的规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。在这种情形下,抵押权与租赁权就会出现相互冲突的现象,根据《物权法》190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定,即只要订立抵押合同前抵押财产已出租的,租赁权就可以对抗抵押权,但《民法典》对“先租后抵”的情形有了新的更具体的规定。

一、“先租后抵”的租赁权需转移占有才能对抗抵押权

《民法典》第405条规定“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。与《物权法》190条相比较,民法典对于“先租后抵”的规定有了重大的变化:一是将“订立抵押合同”变更为“抵押权设立”。订立抵押合同并不意味着抵押权设立,根据《民法典》第402条的规定,不动产抵押需办理抵押登记,抵押权自登记时设立。二是对于抵押财产必须已经出租并转移占有,从而将原来“以租赁合同成立的时间认定租赁权设立”变更为“以转移占有来界定租赁权的设立”,即承租人只有实际占有、使用租赁物才可对抗抵押权。同时根据《最高院房屋租赁合同纠纷解释》第6条的规定,在出租人就同一房屋订立了数份租赁合同且均有效的情形下,法院亦优先依据谁已经合法占有租赁房屋来确定履行合同的承租人。这显然更合理,能避免出租人与第三人恶意倒签租赁合同损害抵押权人的利益。如甲将房屋租赁给乙,双方签订租赁合同的时间为2020年9月1日,9月3日乙占有使用,9月2日甲将该房屋抵押给了丙且办理了抵押登记,根据民法典规定,虽然甲乙签订租赁合同的时间早于丙办理抵押登记的时间,但乙实际占有该房屋的时间晚于并办理抵押登记的时间,故乙的租赁权并不能对抗丙的抵押权。

因此,根据民法典的最新规定,在办理抵押业务时,对于抵押物是否存在对外出租的情形不能仅限于查看是否存在租赁合同、审查租赁合同的签订时间,还需现场查看租赁物是否已被他人实际占有使用,并保留相应的现场调查资料、照片等,让抵押人签字确认,以防止出租人与第三人恶意倒签租赁合同损害抵押权的实现。

二、“先抵后租”情形下动产抵押仍需办理抵押登记

《民法典》第405条删除了《物权法》190条的第二款“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,但抵押登记本身具有对外公示的法律效力,设立在后的租赁权当然不能对抗登记在前的抵押权。但对于动产抵押,根据《民法典》403条“以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人”的规定,即使动产抵押已设立但未办理登记,则不能对抗善意承租人;但如承租人明知租赁物已经抵押,即使未办理抵押登记,租赁权仍不能对抗已经设立的抵押权。

 因此,虽然动产抵押自抵押合同生效时即设立,且设立时亦未由第三人实际占有使用,但为了避免存在善意第三人阻碍实现抵押权的情形,动产抵押还是办理登记为好或者在抵押财产上标注该财产已经抵押和抵押权人的信息,从而达到对外公示的效果。


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